Zwolennicy nowych przepisów przekonują, że zmaksymalizują one możliwości zagospodarowania działek na potrzeby mieszkaniowe. Eksperci straszą, że to tylko pozorne ułatwienia, a budowa domów bez nadzoru doprowadzi do nieodwracalnych szkód.

Budowę domów do 70 mkw. w uproszczonej procedurze, czyli na podstawie ułatwionego zgłoszenia, bez pozwolenia na budowę, ustanawiania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, umożliwi nowelizacja ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986), która dziś wchodzi w życie.

- Ułatwienia te dotyczą jednorodzinnych budynków mieszkalnych wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany - tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT).

Resort zastrzega, że budowa takich domów będzie musiała być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nowelizacja przewiduje, że w procedurze zgłoszenia będzie też można budować większe niż dotychczas domki rekreacyjne (do 70 mkw. zamiast obecnych 35 mkw.). Wprowadza jednak ograniczenia w innych parametrach takich budynków: rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 m, a wysięg wsporników - 2 m.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekonuje, że dzięki ułatwieniom w procedurze zgłoszenia budowy domu do 70 mkw. inwestycje będą szybsze. Jak tłumaczy, uproszczenia polegają na tym, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości wniesienia sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia. Ten ostatni może więc rozpocząć prace od razu po jego doręczeniu. Organ administracji nie dokonuje też sprawdzenia zgłoszenia. Wystarczy mu oświadczenie projektanta, że sporządził projekt zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Budowa na własny użytek

Inwestor ma obowiązek dołączyć do zgłoszenia oświadczenia o tym, że:

• planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkaniowych,
• przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
• dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Oświadczenie, że dom jest budowany na własne potrzeby, będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. - Ma to zapobiec ewentualnym nadużyciom związanym z wykorzystywaniem wprowadzanych przepisów, takich jak tworzenie osiedli przez jednego inwestora. W przypadku okoliczności wskazujących na nadużycie w tym zakresie kwestia ta będzie każdorazowo odpowiednio analizowana przez właściwy organ lub sąd - akcentuje ministerstwo.

Zapytany, czy taki dom będzie można sprzedać, resort odpowiada: - Regulacje zawarte w ustawie nie ograniczają właściciela takiej inwestycji co do zmiany sposobu jej przeznaczenia czy wykorzystania z uwagi na powstanie okoliczności prawnych, faktycznych lub osobistych, które powodują, że inwestor nie będzie miał możliwości lub potrzeby dalszego wykorzystywania budynku na własne potrzeby mieszkaniowe.

Fachowcy przeciw ustawie

- Niestety z tą nowelizacją jest kilka poważnych problemów. Przede wszystkim komplikuje i tak już skomplikowany system prawa budowlanego. Dotychczas domy jednorodzinne realizowano według jednej procedury, a po nowelizacji procedury będą dwie - komentuje Wojciech Gwizdak, sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Dodaje, że praktyka pokazuje, że ułatwianie przez komplikowanie kończy się zazwyczaj utrudnieniem, gdyż system przestaje być zrozumiały, bo zaczyna opierać się na wyjątkach. - A wyjątki prowadzą do problemów interpretacyjnych oraz zachęcają do oszukiwania systemu, czyli np. budowy większych domów na podstawie łagodniejszych procedur - wskazuje ekspert.

Według niego drugim poważnym błędem nowych przepisów jest to, że państwo promuje system bardzo pożądany przez obywatela, ale bardzo drogi i niekorzystny dla urbanistyki i planowania przestrzennego. - Zabudowa jednorodzinna jest najbardziej kosztochłonnym sposobem zabudowy dla budżetów gmin - podkreśla Wojciech Gwizdak.

Jego zdaniem państwo powinno ułatwiać i preferować zabudowę wielorodzinną. - Polski system planowania przestrzennego jest tak skonstruowany, że pozwala na przerzucanie różnych kosztów na gminę. Mamy więc do czynienia ze zjawiskiem prywatyzacji zysków i nacjonalizacją kosztów. Obywatel będzie sobie mieszkać w ładnej okolicy, na działce, którą tanio kupił, ale koszt budowy drogi, jej odśnieżania, mediów itp. będzie ponosić gmina - argumentuje sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Nie zostawia też suchej nitki na umożliwieniu rezygnacji z kierownika budowy. - Budownictwo jest obecnie tak skomplikowanym organizacyjnie i technologicznie procesem, że budowa własnego domu metodami gospodarczymi bez fachowego nadzoru jest działaniem wysoce nierozsądnym - dowodzi.

Wchodzą w życie tzw. wakacje czynszoweZobacz również

Wtóruje mu Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Obawiam się, że realizacja tych projektów bez odpowiedniego nadzoru budowlanego może doprowadzić do szkód, których nie da się odwrócić - przekonuje.

W jego ocenie może to również spowodować problem z kredytowaniem takiej inwestycji, bo bank, widząc zagrożenia dla jej realizacji wynikające z braku kierownika budowy i dziennika budowy, nie będzie skłonny udzielić kredytu.

- Nie sądzę też, by domy do 70 mkw. zrewolucjonizowały budownictwo jednorodzinne. Sam proces administracyjny w organie może i zostanie skrócony, ale nie znikną inne problemy, które przedłużają inwestycję, takie jak przyłączanie działki do sieci, rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych. To nie ominie prywatnych inwestorów, a od tego zależeć będzie decyzja, czy rozpocząć taką inwestycję - argumentuje Przemysław Dziąg.

Przypomina, że już obecnie można budować w uproszczonej procedurze wolnostojące jednorodzinne budynki mieszkalne, pod warunkiem że obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Jak jednak pokazują dane - wykorzystanie tej ścieżki inwestycyjnej jest małe w skali wszystkich inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. - Nie zmienią tego również nowe rozwiązania - przewiduje radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

opinia

Odpowiedzialność na barkach inwestora

Wprowadzone w ostatnich latach zmiany niewątpliwie idą w kierunku uproszczenia procedur. Prawo budowlane już teraz pozwala na budowę jednorodzinnych budynków mieszkalnych na zgłoszenie, bez jakichkolwiek ograniczeń w powierzchni zabudowy lub użytkowej, pod warunkiem że obszar oddziaływania inwestycji mieści się na działkach, na których zostały zaprojektowane.

Obszar oddziaływania jest zaś istotny z punktu widzenia sąsiadów; chodzi o to, by np. nowy budynek nie zasłonił światła w oknach. Ten element powinien podlegać weryfikacji na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku gdy takie oddziaływanie zostanie stwierdzone, organ powinien wskazać to w rozstrzygnięciu. Zgodnie z nowelizacją decyzję WZ dla domów do 70 mkw. organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać w 21 dni, ale nawet jeżeli termin ten nie będzie dotrzymywany (np. z uwagi na braki kadrowe), to jest szansa, że wnioski te będą procedowane priorytetowo.

Dla nieruchomości, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, kwestia oddziaływania nie będzie podlegała weryfikacji. Zarówno gdy stwierdzone nieprawidłowości zgłoszenia budowy domu do 70 mkw. dotyczyć będą oddziaływania na działki sąsiednie, jak i niezgodności z prawem budowlanym, organ nie będzie mógł wnieść sprzeciwu. W konsekwencji ewentualne niezgodności z prawem w dokonanym zgłoszeniu będą weryfikowane dopiero po wykonaniu robót na etapie zgłoszenia zakończenia budowy. Niewykluczone zatem, że wówczas usunięcie tych nieprawidłowości może być bardziej kosztowne, niż gdyby zostały one wykryte wcześniej. Warto pamiętać, że inwestor składać też będzie oświadczenie - pod rygorem odpowiedzialności karnej, że budowa takiego domu „jest prowadzona w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Dlatego też inwestorzy bardzo dokładnie powinni planować budowy małych domów, tym bardziej że gdy nie ustanowią kierownika budowy, cała odpowiedzialność za przedsięwzięcie spoczywać będzie wyłącznie na nich.

Wiara w ludzki rozsądek

Inny pogląd ma Jakub Bińkowski, członek zarządu Związku Przedsiębiorców i Pracodawców. - Intencja stojąca za propozycją wprowadzenia ułatwień w budowie niewielkich domów była bardzo prosta. Skoro mamy w Polsce problem mieszkaniowy, a rosnące ceny na rynku pierwotnym - niezależnie od ich przyczyn - dla znacznej części rodzin są barierą niemożliwą do pokonania, to jednym z rozwiązań może być maksymalne uwolnienie możliwości zagospodarowania działek na potrzeby mieszkaniowe - wyjaśnia.

Tłumaczy, że procedury budowlane są skomplikowane i uciążliwe, a w przepisach już od dawna funkcjonuje formuła prostej budowy domków rekreacyjnych do 35 mkw. - Rozciągnięcie tych reguł również na niewielkie budynki mieszkalne może być dla wielu rodzin szansą na własne, stosunkowo tanie lokum - wskazuje.

- Abstrahując od konkretnego ostatecznego kształtu przepisów, idea ma charakter głęboko zdroworozsądkowy. Wierzę również, że należy zakładać, że ludzie są racjonalni i nie będą budowali niebezpiecznych i brzydkich konstrukcji - jak wieszczą komentatorzy sugerujący, że będziemy mieli do czynienia z plagą samowoli budowlanych - pointuje Jakub Bińkowski.

Bezpłatne projekty domów

Zapowiadane jest bezpłatne udostępnienie projektów budowlanych takich domów. Konkurs w tej sprawie ogłosił Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Procedura jest w toku. Jak informuje GUNB, zakończenie negocjacji i podpisanie umów na wykonanie projektów budowlanych przeznaczonych do wielokrotnego zastosowania na podstawie zwycięskich prac konkursowych jest planowane na marzec 2022 r.

Abstrahując od konkretnego ostatecznego kształtu przepisów, idea ułatwień w budowie małych domów na własne potrzeby ma charakter głęboko zdroworozsądkowy

- Zakłada się, że autorzy przygotują projekty budowlane w ciągu trzech miesięcy. Następnie zostanie uruchomiona strona internetowa dla wszystkich zainteresowanych budową domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Na stronie znajdą się projekty budowlane wyłonione w ramach konkursu, które będą wymagały jedynie adaptacji do warunków konkretnej działki budowlanej - podaje urząd.

Inicjatywie tej sprzeciwia się środowisko architektów. Wojciech Gwizdak wskazuje, że rynek usług projektowych radzi sobie z wszelkimi potrzebami klientów. - Ingerencja rządu jest nie tylko niepotrzebna i niewskazana, ale także - moim zdaniem - narusza konstytucyjną zasadę pomocniczości państwa - zaznacza.

- Pytanie, dlaczego państwo nie oferuje darmowych usług geodezyjnych czy geologicznych. A może państwo powinno za darmo wykonywać roboty ziemne przy takich domach? - ironizuje sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP. ©℗

Etap legislacyjny

Wchodzi w życie 3 stycznia 2022 r.