Organy, które dotąd miały uprawnienia kontrolne i nadzorcze w zakresie prawa budowlanego, w odniesieniu do domów bez pozwolenia zostały ich niemal całkowicie pozbawione – alarmują eksperci. 

Realizująca zapowiedzi Polskiego Ładu nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986) wejdzie w życie 3 stycznia.

Jak zauważa mecenas Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, partner w Kancelarii GWW, absolutnie nie odnosi się ona do „małych” domów. - Ich powierzchnia ma wynosić do 70 mkw. w podstawie. Mogą jednak być dwukondygnacyjne, co oznacza już 140 mkw. powierzchni użytkowej, a po dodaniu antresoli - maksymalna wysokość nie jest określona - możemy mówić nawet o 200 mkw. - argumentuje. - Warto zauważyć, jak kuriozalna jest w tej sytuacji rezygnacja z kierownika budowy i umożliwienie inwestorom złożenia, w zastępstwie kierownika, oświadczenia o zrealizowaniu inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i przepisami dotyczącymi warunków technicznych - zaznacza.

Na inny aspekt nowego prawa zwracają uwagę architekt Paweł Kośmicki i doktor inżynier, architekt Marta Koperska-Kośmicka. Jak wskazują, „system bazujący dotąd w całości na kontroli uprzedniej został rozmontowany, ale w jego miejsce nie zapewniono uprawnienia do kontroli następczej”.

Kontrola uprzednia

Paweł Kośmicki i Marta Koperska-Kośmicka wyjaśniają, że zmiana wprowadzona w ostatecznej wersji ustawy znacznie ogranicza katalog czynności, do których są uprawnione i zobowiązane organy przyjmujące zgłoszenia budów takich domów.

Zwracają przy tym uwagę, że samorządy lokalne i zawodowe oraz inni interesariusze nie mieli szansy odnieść się do tych zmian, ponieważ umieszczono je w projekcie z 7 września, już po konsultacjach, które dotyczyły projektu z 2 sierpnia. Pisaliśmy o tych zmianach 13 września br. („Małe domy bez bezpieczników”, DGP 177/2021).

Jak wymieniają, zgodnie z art. 1 ust. 3b nowelizacji, w odniesieniu do zgłoszeń dotyczących takich budynków z zadań i kompetencji samorządów wyłączono m.in.:

• obowiązek sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyłączony art. 30 ust. 4b zdanie drugie) i możliwość wniesienia sprzeciwu w przypadku ich naruszenia (wyłączony art. 30 ust. 6 pkt 2);
• możliwość zgłoszenia sprzeciwu w drodze decyzji w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia (wyłączony art. 30 ust. 5 zdanie drugie);
• możliwość nałożenia na zgłaszającego obowiązku uzupełnienia braków formalnych (wyłączony art. 30 ust. 5c) oraz możliwość wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji w przypadku ich nieuzupełnienia (także wyłączony art. 30 ust. 5c);
• możliwość nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia, jeśli realizacja obiektu może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia (wyłączony art. 30 ust. 7 pkt 1), pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków (wyłączony art. 30 ust.7 pkt 2) lub spowodować wprowadzenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (wyłączony art. 30 ust. 7 pkt 4).

- Podzielam obawy dotyczące braku kontroli uprzedniej. Ustawodawca przyjął tu bardzo duże uproszczenie polegające na tym, że z momentem dokonania zgłoszenia będzie można przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Rzeczywiście oznacza to brak możliwości weryfikacji zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Sprawdzenia jego kompletności, prawidłowości przedłożonych dokumentów - mówi mec. Joanna Sebzda-Załuska.

W jej ocenie będzie to rodzić bardzo duże problemy. - Pytanie, po co w ogóle jest zgłoszenie, skoro organ nie może na nie zareagować, wnieść sprzeciwu czy wezwać do usunięcia nieprawidłowości? - zastanawia się.

- Ze swojego doświadczenia wiem, że jest dużo wezwań do uzupełnienia zgłoszeń, usunięcia nieprawidłowości i sprzeciwów. Nie wiadomo więc, skąd to optymistyczne założenie, że inwestorzy takich inwestycji wszystko będą mieli kompletne i zgodne z przepisami, organ nie będzie zatem niczego sprawdzać - akcentuje prawniczka.

Obawia się też, że budynki, które powstaną w tym trybie, będą naruszały w dużym stopniu ład przestrzenny, bo przecież na etapie zgłoszenia nie będzie weryfikowana kwestia ich lokalizacji.

Kontrola nadzoru budowlanego

W ocenie architektów w noweli ograniczono też uprawnienia organów nadzoru budowlanego. - Wstrzymanie budowy małego domu jest możliwe jedynie w sytuacji występowania stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi - wskazują.

Dodają, że niezgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, brak wymaganej decyzji o warunkach zabudowy, ryzyko pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, naruszanie praw bądź słusznych interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości nie mogą być podstawą wstrzymania robót.

- Wszystkie te ewentualne uchybienia nie mogą być także przesłanką do zgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu robót - katalog możliwych przyczyn odmowy nie został rozszerzony i opiera się na założeniu zgodności z treścią zgłoszenia, któremu przysługuje domniemanie prawidłowości - akcentują.

Zaznaczają też, że weryfikacji na etapie zakończenia robót nie podlega również wprowadzone nowelizacją, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. - Jego ewentualny brak także nie może być przesłanką odmowy dopuszczenia budynku do użytkowania - przekonują architekci.

Z kolei mec. Sebzda-Załuska zaznacza, że jednym z warunków budowy takiego domu jest brak oddziaływania na sąsiednią posesję. - A co w sytuacji, gdy inwestycja będzie oddziaływać, a inwestor czy projektant źle to określi? Co w sytuacji, gdy dokonam zgłoszenia inwestycji bez weryfikacji, zacznę budowę, a w trakcie, na skutek zawiadomień sąsiadów, okaże się, że ten budynek nie mógł być w tym trybie realizowany? - pyta.

I odpowiada: - Tu zadziałają organy nadzoru budowlanego w trybie kontroli następczej. Będzie to oznaczać znacznie większe kłopoty niż te związane z uprzednią kontrolą wydziału architektury w starostwie, w postaci sprzeciwu.

Jej zdaniem brak wstępnej weryfikacji, pozornie wygodny na początku inwestycji, może więc w ostatecznym rozrachunku skutkować bardzo dużymi kłopotami - niemożnością użytkowania, kłopotami legalizacyjnymi, a w skrajnych przypadkach - rozbiórkami.

- Procedura dotycząca domów do 70 mkw. to kukułcze jajo dla inwestorów. Być może wydziały architektury będą miały mniej pracy, ale będą zestresowane, że przyjmują zgłoszenia, których nie mogą weryfikować. Natomiast organy nadzoru budowlanego, które już teraz mają bardzo dużo pracy, będą miały jej znacznie więcej. Swoim klientom nie rekomendowałabym budowania domu w tym trybie, bo rodzi on wiele ryzyk - kwituje Joanna Sebzda-Załuska.

Pewnie skończy się na kolejnej nowelizacji

Mariusz Okuń, sekretarz Mazowieckiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa

Nigdy pospieszna legislacja nie służy stanowieniu dobrego prawa. A w połączeniu z brakiem właściwych konsultacji społecznych stanowi już mieszankę wybuchową. W przypadku budowy domów „bez formalności” całą odpowiedzialność przerzucono na inwestora, który za pomocą licznych oświadczeń ma na siebie wziąć cały bagaż obowiązków, włączenie z rolą kierownika budowy. Samo zgłoszenie zamiaru budowy wspomnianego domu ogranicza się tak naprawdę do poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej. Urząd pozbawiono możliwości jakiegokolwiek sprzeciwu czy domagania się uzupełnienia złożonego wniosku. Będzie to zatem działać na zasadzie: dziś informujemy, jutro zaczynamy budowę. Oczywiście na własne ryzyko, w konsekwencji obarczone sankcją karną.

W efekcie, pewnie i tym razem, tuż po wejściu ustawy w życie, po weryfikacji przez rynek, będziemy mieli do czynienia z kolejną nowelizacją nowelizacji.

Etap legislacyjny

Ustawa czeka na wejście w życie