W 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt. Podatnicy nadal mogą natomiast wybrać sposób rozliczenia roku 2022.

Właściciel mieszkania, który zarabia na jego wynajmie, może robić to w dwojaki sposób: w ramach działalności gospodarczej lub poza działalnością gospodarczą (najem prywatny). Do niedawna przepisy pozostawiały także sporą dowolność co do wyboru formy opodatkowania najmu. Zmienił to wprowadzony z początkiem 2022 r. Polski Ład, przy czym najistotniejsze przepisy dotyczące tej materii będą obowiązywały dopiero w 2023 r.

Najem prywatny a rozliczenie roczne PIT za 2022 r.

W 2022 r. podatnicy zarabiający na najmie prywatnym mieli jeszcze wybór – czy rozliczać podatek na zasadach ogólnych (inaczej: według skali podatkowej), czy ryczałtem. 

Rozlicz swój PIT już dziś: Program do rozliczania PIT za 2022 r.

Formę opodatkowania należało wybrać na początku roku. Przez lata taka decyzja była wiążąca przez cały rok i nie można jej było już zmienić. Tym razem jest inaczej.

Wynika to z wprowadzenia z 1 lipca 2022 r. Polskiego Ładu 2.0., który zmodyfikował system podatkowy. W konsekwencji może się okazać, że ktoś wybrał na początku roku ryczałt, a na skutek zmian bardziej opłacalna będzie dla niego skala podatkowa.

Jak wyprostować źle rozliczony najemZobacz również

Aby podatnicy nie tracili na takiej zmianie, Polski Ład 2.0 dopuścił, by po zakończeniu roku wstecznie zmienić formę opodatkowania najmu prywatnego. Działa to jednak tylko w jedną stronę: z ryczałtu na zasady ogólne. Nie ma możliwości wstecznego przejścia ze skali na ryczałt.

Zmianę dokonuje się w rozliczeniu rocznym PIT. Jeśli ktoś w 2022 r. rozliczał przychody z najmu ryczałtowo, ale ostatecznie zdecyduje się na opodatkowanie na zasadach ogólnych (według skali), powinien wypełnić formularz PIT-36, zamiast formularza PIT-28. Termin na złożenia tego zeznania rozpoczyna się 15 lutego 2023 r., a mija 2 maja 2023 r. i warto go pilnować, nie będzie bowiem możliwości późniejszej zmiany formy opodatkowania. Przepisy nie wymagają wypełniania innych formalności, typu informowania urzędu skarbowego o wstecznej zmianie formy opodatkowania na jakimś osobnym formularzu.  

Czy opłaca się zmieniać formę opodatkowania z ryczałtu na skalę?

Radosław Kowalski w książce „Rozliczenia podatkowe za 2022 r. Wyjaśnienia, wskazówki, przykłady. Część 2” pisze:

„Z całą pewnością nie dla każdego okaże się to dobrym rozwiązaniem, jednak przed złożeniem PIT-28 i PIT-36 warto to sprawdzić”.

Autor zwraca uwagę m.in. na to, że rozliczając rok 2022 według zasad ogólnych, po raz ostatni można ująć odpisy amortyzacyjne w kosztach podatkowych.

Sposobem na przekonanie się, jak będzie w naszej sytuacji, jest wypełnienie na próbę formularzy PIT-28 i PIT-36 oraz porównanie wyników.

Forma opodatkowania najmu w 2023 r.

W 2023 r. nie będzie już wyboru – jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt, w przeciwieństwie do skali podatkowej, jest liczony od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodów. Stawki podatku przy ryczałcie są natomiast niższe. Podstawowa stawka ryczałtu w przypadku najmu wynosi 8,5%. Po przekroczeniu rocznego przychodu 100 tys. zł, od nadwyżki należy zapłacić ryczałt według stawki 12,5%.

Nie trzeba informować urzędu skarbowego osobnym pismem o tym, że przychody z najmu osiągane w 2023 r. będziemy rozliczać ryczałtowo. Podatnik powinien po prostu samemu obliczyć ryczałt za dany miesiąc lub kwartał i wpłacić go na mikrorachunek do dnia 20 następnego miesiąca. Rozliczenie kwartalne jest dopuszczalne dla tych, których ubiegłoroczne przychody nie przekroczyły 200 tys. euro.

Obowiązkowy ryczałt dotyczy, zaznaczmy, najmu prywatnego. W przypadku, gdy ktoś rozlicza najem w ramach działalności gospodarczej, nadal może to robić na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo.

Zakaz amortyzacji mieszkań

Polski Ład zlikwidował możliwość amortyzacji mieszkań – zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 22 ust c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w obecnym brzmieniu, amortyzacji nie podlegają: budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Przepisy przejściowe pozwoliły jednak, by jeszcze przez rok amortyzować mieszkania posiadane przed 1 stycznia 2022 r. W 2023 r. amortyzacja będzie już niemożliwa. Nawiasem mówią, przy opodatkowaniu na zasadzie ryczałtu i tak nie stosuje się amortyzacji.

Czytaj też: Zakaz amortyzacji mieszkań ma dalsze konsekwencje. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów