Zwiń

Nie masz konta? Zarejestruj się

INFORLEX Sprawdź >>

Zamiast małych domków do 70 m2 slumsy. Oto największe wady projektu ustawy

Sonia Sobczyk-Grygiel
Ten tekst przeczytasz w 5 minut
osiedle mieszkanie
shutterstock

Jeżeli możliwe byłoby budowanie domów do 70 mkw. na działkach mniejszych niż 1000 mkw., to realne staje się ryzyko powstawania wieloobiektowych osiedli o złej jakości.

– Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel dużej działki dokona jej podziału na wiele mniejszych i na każdej z nich zrealizuje budowę domu o powierzchni do 70 mkw. – twierdzą eksperci Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Między innymi takie uwagi izba zgłosiła do projektu ustawy o zmianie ustaw – Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Te obawy potwierdza Izba Architektów RP. Jej zdaniem możliwa będzie realizacja dużego zespołu małych budynków jednorodzinnych na wniosek jednego inwestora. W praktyce – zdaniem IARP – mogą pojawiać się wnioski dotyczące kilkudziesięciu budynków na kilkuhektarowych działkach.

Architekci proponują, by powierzchnia terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednorodzinnego budynku mieszkalnego nie mogła być większa niż 1000 mkw. – Taki przepis powodowałby, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mógłby dotyczyć tylko jednego budynku – tłumaczy Izba Architektów.

Eksperci zwracają też uwagę na to, że projekt ustawy jest niezgodny z jego uzasadnieniem w kwestii wielkości działki, na której taki obiekt będzie można postawić. Zgodnie z nim jeden taki budynek może powstać na działce o powierzchni co najmniej 1 tys. mkw. (czyli nawet na działce o powierzchni 500 mkw. będzie możliwe wybudowanie jednego takiego domu, zaś budowa dwóch takich domów wymaga posiadania działki o powierzchni zabudowy 2 tys. mkw.). Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw. ma gwarantować, że będzie on służył wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli.

Natomiast w projekcie zapisano, że liczba takich domów nie może być większa niż jeden na każde 1000 mkw. powierzchni działki. Jak wskazuje Izba Inżynierów RP, niekonsekwencja ta może być źródłem problemów interpretacyjnych. Dlatego wymaga skorygowania. Podobnego zdania jest Izba Architektów. Proponuje więc, by przepis ten brzmiał: „(…), a ich liczba nie może być większa niż jeden na każde 1000 mkw. powierzchni działki budowlanej, w tym jeden dla działki o powierzchni poniżej 1000 mkw.”.

Przypomnijmy, że uwagi w tej sprawie mają też BCC i Związek Przedsiębiorców i Pracodawców. W opinii BCC w zależności od obowiązujących lokalnie zasad zagospodarowania przestrzennego nowe przepisy mogą doprowadzić do chaotycznej zabudowy terenu. Powstaną niewielkie budynki złej jakości na działkach o minimalnej powierzchni. A stąd już, zdaniem pracodawców, niedaleko do tworzenia się slumsów.

Także ZPP zwraca uwagę na to, że zaprojektowane przepisy, które regulują dopuszczalność zabudowy w zależności od wielkości działki, są niejednoznaczne i mogą powodować wątpliwości interpretacyjne. Jednocześnie ZPP, z uwagi na „pozytywny wydźwięk przygotowanego projektu”, apeluje do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o szybkie procedowanie projektu i skierowanie go do Sejmu.

Projekt ustawy budzi jednak powszechną krytykę, m.in. pod kątem ryzyka dla bezpieczeństwa (patrz tabela). Jak wskazuje Izba Architektów, projekt jest wadliwy, niespójny i może przynieść wiele negatywnych konsekwencji.

Niebezpieczny brak nadzoru i dziennika budowy

Izba Inżynierów: Nie można w imię nieznacznego uproszczenia procedur obniżać standardów bezpieczeństwa realizacji inwestycji. W Polsce znane są już przypadki nawet wypadków śmiertelnych spowodowanych niewłaściwą konstrukcją tymczasowych obiektów budowlanych.

Niebezpieczeństwo to rośnie w przypadku budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na pobyt rodzin.

Należy przynajmniej wskazać newralgiczne etapy inwestycji, w których fachowy nadzór byłby nadal obowiązkowy.

Izba Architektów: Rezygnacja z kierownika budowy budzi wątpliwości zarówno pod względem odpowiedzialności za nadzór, jak i pod względem prawnym.

Zagrażać to może bezpieczeństwu na budowie zarówno pod kątem użytych materiałów, jak i bezpieczeństwa wykonywania samych prac budowlanych.

Wyeliminowanie konieczności prowadzenia dziennika budowy sprawia, że martwe stają się również wszelkie przepisy dotyczące dokumentowania kontroli prowadzonych robót i stosowanych materiałów ze wszystkimi konsekwencjami braku możliwości rozpoznania problemów w razie nieprawidłowości wykonanych robót. Ten problem dotknie zarówno organy nadzoru budowlanego, jak i uniemożliwi dokumentowanie sprawowania ewentualnego nadzoru autorskiego.

Polski Związek Firm Deweloperskich: To kierownik budowy jest gwarantem bezpieczeństwa na budowie. Stąd zaproponowane rozwiązanie należy ocenić negatywnie. Rodzi ono poważne ryzyko dla bezpieczeństwa całej inwestycji.

Koszty dziennika budowy czy kierownika budowy nie stanowią dużego wydatku w kontekście całej budowy, a są gwarancją jakości robót i bezpieczeństwa. Zwiększenie zagrożenia dla zdrowia lub życia ludzi nie może być uzasadniane zmniejszeniem kosztów przedsięwzięcia. Powstaną wątpliwości, kto poniesie odpowiedzialność w przypadku katastrofy budowlanej.

Oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość

Izba Inżynierów: Właściciele nieruchomości sąsiednich nie będą mogli kontrolować projektu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość.

Izba Architektów: Definiując w nowym przepisie pojęcie budynku wolnostojącego – jako kryterium należałoby przyjąć warunek braku przylegania do innego budynku oraz braku przylegania do granicy działki.

Z zagadnieniem relacji wolnostojącego budynku w stosunku do granicy działki związana jest również potrzeba ustalenia minimalnych odległości takiego budynku od granicy działki. O ile w sytuacjach, w których prowadzone są postępowania administracyjne zakończone decyzją pozwolenia na budowę, taka odległość może wynosić np. 1,5 m – to w sytuacji dotyczącej budynków na zgłoszenie minimalna odległość od granicy powinna wynosić odpowiednio 3 m dla ścian bez okien oraz 4 m dla ścian z oknami i drzwiami (także w sytuacji działek węższych niż 16 m).

Rozlewanie się miast

Izba Inżynierów: Projekt ustawy będzie przyczyniał się do dalszego rozlewania miast – wbrew zasadom zrównoważonego rozwoju i z negatywnymi konsekwencjami finansowymi, gdyż niewielkie budynki będą powstawały na stosunkowo dużych działkach (powyżej 1000 mkw.), czyli głównie poza miastami. Tym samym zapewnienie mediów i odpowiedniej infrastruktury będzie się odbywało wysokim kosztem. Przepisy będą więc zachęcały inwestorów do działań wysoce nieefektywnych w skali kraju.

Izba Architektów: Możliwość objęcia procedurą zgłaszania wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 mkw. – bez np. nakładania obowiązku sporządzenia projektu budowlanego, czy bez ograniczeń wysokości takich budynków – spowoduje niekontrolowaną zabudowę i zmiany w przestrzeni na masową skalę.

To z kolei spowoduje rozlewanie się zabudowy z koniecznością budowy dodatkowej infrastruktury obsługującej tę zabudowę, a w przypadku jej braku wystąpienie negatywnego wpływu na środowisko, a także chaosu przestrzennego, a nawet wznoszenia takich obiektów w miejscach, które powinny być szczególnie chronione i objęte zakazem zabudowy ze względu na wartości kulturowe, przyrodnicze, konserwatorskie itp.

Polski Związek Firm Deweloperskich: Projekt może pogłębić zjawisko rozlewania się miast poprzez ułatwienie budowy domów jednorodzinnych również na przedmieściach, co rodzi wysokie koszty związane z uzbrojeniem terenu, budową dróg, doprowadzeniem mediów oraz jest szkodliwe dla środowiska.

WZ w 30 dni

Izba Inżynierów: Wydaje się, że termin 30 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego jest zbyt krótki. Załatwienie sprawy w takim terminie, biorąc pod uwagę realia postępowania administracyjnego (chociażby regulacje związane z doręczeniami i terminy uzgodnień), nie jest możliwe.

Izba Architektów: Wprowadzenie ograniczeń czasowych w terminach wydawania decyzji WZ, w sytuacji nagminnie występujących opóźnień, należy co do zasady uznać za słuszne. Biorąc jednak pod uwagę brak jakiegokolwiek złagodzenia procedur przy opracowywaniu i wydawaniu decyzji WZ z jednoczesnym wprowadzeniem znacznie krótszych terminów, należy zastanowić się nad ich realnością, tak by nie prowokowały do używania różnych wybiegów, całkowitej obstrukcji lub nie wpływały na konieczność powtarzania procedur z powodu błędów, jakie będą wiązać się z pospiesznym opracowywaniem i wydawaniem decyzji.

Inne uwagi

Izba Inżynierów: Z punktu widzenia najbardziej popularnych czynników grzewczych, np. gazu, w takich budynkach niemożliwe będzie uzyskanie obowiązującego od 31 grudnia 2020 r. wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP). Zachęcanie do budowy domów o takiej powierzchni będzie więc potęgowało praktykę omijania przepisów w tej materii.

Izba Architektów: Przepis dopuszcza bez większych konsekwencji (bez zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę lub bez ponownego zgłoszenia) powiększenie maksymalnej powierzchni 70,0 mkw. o 5 proc., czyli do 73,5 mkw. Dodatkowo poprzez brak kierownika budowy i obowiązku prowadzenia dziennika budowy, w tym brak złożenia wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, taka zmiana nie zostanie nigdzie ani odnotowana, ani potwierdzona. Może o niej świadczyć jedynie geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.