Zwiń

Nie masz konta? Zarejestruj się

INFORLEX Sprawdź >>

Polski Ład: Zakup mieszkania na kredyt będzie bardziej opłacalny

Łukasz Zalewski
Ten tekst przeczytasz w 4 minuty
dom podatki mieszkanie
Spór dotyczy tego, czy spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy
Shutterstock

Do wydatków na cele mieszkaniowe będzie zaliczana spłata kredytu na zbywane stare mieszkanie – zakłada Polski Ład. Doprecyzuje więc przepisy, które od wielu lat są przedmiotem sporów.

Spór dotyczy tego, czy spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy. Ostatnio fiskus zmienił zdanie na korzyść podatników, o czym pisaliśmy w artykule „Jest szansa na ulgę podatkową przy spłacie starego kredytu” w DGP nr 94/2021. Potwierdza to też część wyroków, np. WSA w Warszawie. Przez lata sądy uznawały jednak inaczej – że spłata starego kredytu nie jest wydatkiem mieszkaniowym.

Spory ma ostatecznie rozwiać Polski Ład. Projekt zakłada bowiem doprecyzowanie przepisów ustawy o PIT na korzyść podatników sprzedających dotychczasowe mieszkania i spłacających kredyty zaciągnięte na ich zakup.

Dla kogo ulga

Przypomnijmy, że PIT nie muszą płacić osoby, które sprzedały mieszkanie, dom lub działkę po pięciu latach od jej zakupu. Jeśli sprzedają je wcześniej, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej w PIT. Muszą jednak w ciągu trzech lat przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania na własne cele mieszkaniowe (wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Jednym z nich jest spłata „kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia”.

Od lat trwają spory, czy pieniądze uzyskane ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania można przeznaczyć tylko na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego lokalu czy również starego.

Pokażmy to na przykładzie. Załóżmy, że Adam Nowak wziął 400 tys. zł kredytu hipotecznego w 2019 r. i kupił za te pieniądze mieszkanie. Dziś chce je sprzedać za 600 tys. zł, spłacić kredyt i kupić nową nieruchomość. Ponieważ sprzedaje lokal przed upływem pięciu lat od jego nabycia, co do zasady powinien zapłacić PIT od uzyskanego dochodu (600 tys. zł minus koszty nabycia i koszty uzyskania przychodów). Jeśli jednak wyda całe 600 tys. zł lub jakąś część tej kwoty na własny cel mieszkaniowy, będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Słowem, nie zapłaci podatku – w całości lub częściowo. Gdyby nie wydał pieniędzy na cel mieszkaniowy, musiałby zapłacić 19-proc. PIT od dochodu (przychód minus koszty nabycia i koszty ulepszenia, czyli w naszym przykładzie od 200 tys. zł).

Spory dotyczą tego, czy Nowak kredyt zaciągnięty na zakup starego mieszkania może uznać za własny cel mieszkaniowy i odjąć od przychodu uzyskanego ze sprzedanego lokalu, skoro zaliczył już kredyt do kosztów nabycia.

Będzie zmiana w przepisach

Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu projektu Polskiego Ładu przyznaje, że zarówno w praktyce organów podatkowych, jak i w orzecznictwie sądowym są rozbieżności co do tego, czy wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe (np. spółdzielcze prawo do lokalu) są wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

W części wyroków sądy nie uznają wszystkich wydatków związanych z zaciągniętym kredytem (spłaty kapitału i odsetek) na nabycie zbywanej nieruchomości, gdyż nie traktują ich jako wydatków realizujących cel mieszkaniowy. Część orzecznictwa natomiast uznaje, że takie wydatki mogą być rozliczane w ramach ulgi mieszkaniowej, ale w części, w jakiej nie zostały już ujęte w kosztach nabycia zbywanej nieruchomości. Pisaliśmy o tym wielokrotnie, m.in. w artykule „Kredyt za stary lokal i ulga mieszkaniowa? Jest nadzieja” w DGP nr 159/2020.

Od przyszłego roku wątpliwości ma już nie być. Projekt Polskiego Ładu przewiduje bowiem dodanie ust. 30a w art. 21 ustawy o PIT. Będzie z niego wynikało, że wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe to również wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub określone prawo majątkowe, niezależnie od tego, czy w kosztach uzyskania przychodów uwzględnione zostały już wydatki sfinansowane tym kredytem (pożyczką) dotyczące zakupu (kosztu nabycia) i nakładów na przedmiotową nieruchomość lub prawo majątkowe.

Nie będzie wątpliwości

– Dzięki planowanej zmianie przepisu podatnicy uzyskają większą pewność co do tego, jak rozumieć wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Będą mogli spłacić dotychczasowy kredyt lub pożyczkę wraz z odsetkami zaciągnięte na zbywaną nieruchomość ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości, nie martwiąc się, że narazi ich to w przyszłości na zapłatę zaległego podatku. Projektowany przepis może im dać podstawę do takiego poczucia – ocenia Joanna Narkiewicz-Tarłowska, doradca podatkowy i dyrektor w PwC.

Korzyść będzie podwójna

– Projektowana zmiana jest niewątpliwie korzystna dla podatników, ponieważ pozwoli na istotne zmniejszenie wysokości podatku – zgadza się Gerard Dźwigała, radca prawny i partner w Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy Kancelaria Prawna i Podatkowa.

Zwraca też uwagę, że zgodnie z projektem podatnicy będą mieli podwójną korzyść. – Nie dość, że 100 proc. ceny np. mieszkania (opłaconej z kredytu) mogą zaliczyć do kosztów podatkowych, to jeszcze wydatki na spłatę tego kredytu zwiększą przychód zwolniony od podatku – tłumaczy ekspert.

W jego ocenie projektowane rozwiązanie postawi w korzystniejszej sytuacji osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy, od tych, które nabywają nieruchomość za gotówkę. – W wielu przypadkach – zależnie od wysokości płaconych odsetek – finansujący się kredytem zapłacą podatek nieproporcjonalnie niższy w stosunku do poniesionych kosztów kredytowych i uzyskają swoistą premię podatkową, tzn. ich korzyści podatkowe nie tylko pokryją wydatek odsetkowy, ale nawet go przewyższą – wyjaśnia.

Od kiedy zmiany

Polski Ład ma wejść w życie od 1 stycznia 2022 r. Zdaniem Gerarda Dźwigały zmiana będzie pewnym ryzykiem dla osób sprzedających nieruchomości i spłacających kredyty w 2021 r. i wcześniej. Fiskus może bowiem argumentować, że korzystna interpretacja jest możliwa dopiero od 2022 r.

– W razie sporu podatnicy powinni wskazywać, że intencją ustawodawcy nie jest wprowadzenie nowego rozwiązania, ale wyjaśnienie wątpliwości idące w kierunku potwierdzenia istniejącej obecnie możliwości – radzi Dźwigała. 

Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej

Jeśli od nabycia mieszkania/domu (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) do jego sprzedaży minęło:

co najmniej 5 lat – nie ma PIT od dochodu ze sprzedaży

mniej niż 5 lat – jest PIT od dochodu ze sprzedaży, chyba że podatnik w ciągu trzech lat wyda pieniądze na własne cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa).

Jak jest obecnie

Co zmieni Polski Ład

Wydatek musi się mieścić w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe wskazanym w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT

Są wątpliwości, czy w tym katalogu mieści się spłata kredytu zaciągniętego na zakup dotychczasowego mieszkania (czyli tego, które podatnik sprzedaje)

Polski Ład ma rozwiać wątpliwości. W efekcie wydatek na spłatę starego kredytu będzie zaliczany do celów mieszkaniowych i będzie pomniejszał przychód zwolniony z podatku

Podstawowy termin na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej

Wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie

Bez zmian

Czy konieczny jest ostateczny akt notarialny przenoszący własność nieruchomości

Aby skorzystać z preferencji, konieczne jest zawarcie w terminie 3 lat ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, w tym również w przypadku nabycia od dewelopera

Bez zmian

Czy przed podpisaniem aktu notarialnego, a więc przeniesieniem własności na nabywcę, można wykańczać lub remontować nieruchomość

Można ponosić wydatki na przebudowę i remont lokalu, jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem, jeśli przeniesienie własności nastąpi przed upływem trzyletniego terminu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej

Bez zmian