Posłowie uchwalili ustawę o gwarancjach kredytów mieszkaniowych. Tymczasem Narodowy Bank Polski uważa, że może ona przynieść negatywne skutki dla rynku mieszkaniowego i systemu finansowego

W efekcie poprawek Sejmu m.in. skrócono tytuł ustawy na: „Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym” oraz umożliwiono sfinansowanie z gwarantowanego kredytu również wykończenia mieszkania.

W toku sejmowych prac posłowie KO wskazywali, że ustawa to powrót do Mieszkania dla Młodych przygotowanego przez rząd PO-PSL i wygaszonego przez rząd PiS. – Dziś wracacie do MdM, tylko chcecie to zrobić na niby, obiecując tylko gwarancje – grzmiał Cezary Grabarczyk (KO).

– Idziecie śladami PO. To neoliberalizm w czystej postaci – zwracała się do posłów PiS Hanna Gill-Piątek (Polska 2050).

Polski Ład: Mieszkania bez wkładu własnego zapewnią bankom klientów bez szans na kredytZobacz również

– To nietrafiona propozycja. Lewica jest przeciwna wspieraniu przez państwo komercyjnych banków, deweloperów i pracy za miskę ryżu – podkreślał z kolei Robert Obaz (Lewica).

Obawy banku

Na ostatniej prostej – w minioną środę – do Sejmu wpłynęło stanowisko Narodowego Banku Polskiego. Jego zdaniem „wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego, wykreuje dodatkowy popyt”. Jak wskazuje NBP, rodzi to ryzyko dalszego zwiększenia presji cenowej na już bardzo dynamicznym rynku mieszkań, na którym obecnie podaż może nie być w stanie podążać za wciąż rosnącym zapotrzebowaniem.

Dodaje, że ustawodawca zauważa to ryzyko, wprowadzając limity cenowe uprawniające do uzyskania gwarancji. – Na ograniczoną elastyczność podaży składają się trudno rozwiązywalne problemy deweloperów z dostępnością terenów budowlanych, opóźnienia w wydawaniu decyzji o zgodzie na budowę oraz braki zarówno kadrowe, jak i materiałów budowlanych – czytamy.

– Z punktu widzenia rozwiązywania problemów z dostępnością mieszkań wskazane wydają się zatem działania ukierunkowane na zwiększenie podaży mieszkań, zwłaszcza na wynajem – podkreśla NBP.

Sugeruje też wprowadzenie kryterium dochodowego dla kredytobiorców. Argumentuje, że „ewentualny wzrost cen na skutek dodatkowo zwiększonego popytu na rynku ograniczyć może dostępność mieszkania dla osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia”.

– Należy liczyć się z możliwością powstania niezamierzonych przez ustawodawcę konsekwencji w postaci osłabienia w dłuższym okresie stabilności systemu finansowego – przestrzega też NBP.

W jego opinii zaproponowane rozwiązania mogą utrudniać skuteczne reagowanie – w ramach sprawowania nadzoru makroostrożnościowego – w sytuacji nadmiernego wzrostu kredytów mieszkaniowych, który zagrażałby powstaniem tzw. bańki cenowej. – Ewentualna rekomendacja Komitetu Stabilności Finansowej co do zastosowania jednego z podstawowych instrumentów ograniczających tempo akcji kredytowej, tj. zwiększenia wymaganego wkładu własnego kredytobiorcy, stałaby bowiem w sprzeczności z intencją przepisów projektowanej ustawy – wyjaśnia NBP.

Niedźwiedzia przysługa dla kredytobiorców

Za ryzykowny uważa pomysł gwarancji kredytowych Jacek Furga, przewodniczący Komitetu Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. – Oznacza on otwarcie się na klientów, bez udokumentowanej zdolności kredytowej, którzy nie byli w stanie odłożyć nawet 10 czy 20 proc. wkładu własnego. Jest to sygnał dla banku, że mogą oni mieć też problem ze spłatą kredytu w kolejnym okresie – mówi. Dlatego, jak tłumaczy, marża, która wynika z oceny ryzyka związanego z danym klientem, będzie w ich przypadku wyższa. – Na pewno więc taki kredyt z gwarancją będzie droższy – przewiduje.

– Inicjatywa ta jest zatem bardziej niedźwiedzią przysługą dla kredytobiorców niż rzeczywistą receptą na problemy mieszkaniowe w naszym kraju. Rodzi się więc pytanie, czy na pewno chcemy wpychać w zadłużenie na wiele lat osoby, które nie mają do tego predyspozycji? – pyta Jacek Furga.

Powtarza, że Związek Banków Polskich rekomenduje wspieranie przez państwo systematycznego oszczędzania w kasach budowlanych, np. właśnie na wkład własny. – Nieustająco zwracamy też uwagę klientów na to, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a gdy one wzrosną – obsługa kredytów podrożeje i powinni się z tym liczyć – zaznacza.

Deweloperzy: prawdziwy problem to brak gruntów pod budownictwo

– Z punktu widzenia klientów i zasobności społeczeństwa pomysł gwarancji wkładu własnego jest dobry. Nie wiem natomiast, czy jest to najlepszy czas na tego typu inicjatywy, bo jest to instrument, który wspiera nabywców mieszkań, a rynek obecnie potrzebuje wsparcia strony podażowej, bo jej brak prowadzi do zachwiania równowagi rynkowej – komentuje natomiast Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W związku z tym, jak podkreśla, w tej chwili ważniejsze są działania stymulujące podaż, czyli uwolnienie gruntów i ułatwienie procedur administracyjnych.

– Przede wszystkim należy uwolnić grunty, które są w Krajowym Zasobie Nieruchomości, Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa i spółkach Skarbu Państwa. Po prostu wypuścić je na rynek, bo firmom deweloperskim brakuje gruntów pod budowę nowych osiedli – przekonuje.

Jak dodaje, warto zwrócić uwagę na to, że kredytobiorcy i tak będą musieli spłacić 100 proc. kredytu – nie dostaną przecież gotówki, a tylko gwarancje. – Zobaczymy więc, jak banki podejdą do badania zdolności kredytowej w przypadku tych kredytów, bo to może być kolejna bariera – ocenia Grzegorz Kiełpsz.

Rozwiązania ustawy

Kredyt z gwarancją będzie mógł być udzielony na co najmniej 15 lat. Łączna wysokość objętej gwarancją części kredytu to 20 proc. – jednak nie więcej niż 100 tys. zł.

Gwarancji udzielać ma Bank Gospodarstwa Krajowego. Z tego tytułu pobierać ma od kredytobiorcy jednorazową prowizję w wysokości 1 proc. wartości gwarancji.

W przypadku pojawienia się drugiego dziecka BGK dokonywać ma spłaty części kredytu w wysokości 20 tys. zł. Po powiększeniu się gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko ma to być 60 tys. zł.

W przypadku singli, rodzin bezdzietnych oraz z jednym lub dwójką dzieci warunkiem udzielenia kredytu z gwarancją będzie brak własności mieszkania czy domu w okresie pięciu lat przed złożeniem wniosku o taki kredyt. A także brak spółdzielczego prawa do mieszkania lub domu. Wyjątkiem będą rodziny z dziećmi. Te z dwójką dzieci będą mogły mieć 50-metrowe lokum. Z trojgiem – mieszkanie lub dom do 75 mkw. Przy czwórce dzieci limit ten wynosi 90 mkw. Przy piątce i większej liczbie dzieci warunkiem będzie własność nie więcej niż jednego mieszkania albo domu.

Ustawa ma wejść w życie po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem artykułów dotyczących m.in. utworzenia przez BGK Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, które wejdą w życie po upływie 14 dni. 

opinia

Ważna jest edukacja potencjalnych kredytobiorców

Jacek Barszczewski dyrektor departamentu komunikacji społecznej Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego

Uchwalone rozwiązanie dopuszcza udzielanie kredytu zabezpieczonego hipotecznie bez konieczności wniesienia wkładu własnego dla określonej grupy gospodarstw domowych. W zamyśle autorów programu powinny być to gospodarstwa domowe, które spełniają określone kryteria i nie mają pieniędzy na wkład własny. Tym samym tworzy się odstępstwo od obowiązującego mechanizmu ograniczenia poziomu relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia na nieruchomości LtV (loan to Value), który to wymóg wynosi obecnie maks. 90 proc. w chwili udzielenia kredytu.

Mechanizm ograniczenia poziomu LtV, skutkujący koniecznością wniesienia przez kredytobiorcę wkładu własnego, służy zwłaszcza, po pierwsze – zwiększeniu marginesu bezpieczeństwa instytucji kredytowych finansujących potrzeby mieszkaniowe – a po drugie również zapobieganiu zjawiska przekredytowania się, szczególnie przez słabo uposażonych kredytobiorców.

Z perspektywy banków i nadzoru ważne jest, żeby udzielane przez BGK gwarancje spełniły warunki dla ochrony kredytowej nierzeczywistej określone w przepisach CRR. Wówczas ryzyko kredytowe zostanie skutecznie ograniczone. Uchwalone rozwiązania będą także wymagały zmian w Rekomendacji S KNF i swoistego wyłączenia kredytów, które objęte byłyby tym programem, spod istniejących ograniczeń odnośnie wysokości LtV. UKNF zakłada, że w tej kwestii powinien w pierwszej kolejności wypowiedzieć się nadzór makroostrożnościowy, czyli Komitet Stabilności Finansowej.

Należy też podkreślić, że udzielenie przez bank finansowania klientom korzystającym z kredytu bez konieczności wniesienia wkładu własnego będzie się opierało na ocenie zdolności kredytowej, której posiadanie – niezależnie od udzielonej gwarancji – pozostać musi kluczowym elementem decyzji kredytowej banku. Istotne jest jednak również zabezpieczenie klientów przed ryzykiem wzrostu raty kredytowej, np. w wyniku wzrostu stóp procentowych. Mogłoby to nastąpić np. przez obowiązek oferowania klientom korzystającym z kredytu z taką gwarancją kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. W ocenie UKNF program kredytu zabezpieczonego hipotecznie bez konieczności wniesienia wkładu własnego mógłby stanowić okazję do upowszechnienia kredytów hipotecznych opartych na stałej stopie.

Niezmiernie istotna jest także edukacja potencjalnych kredytobiorców i budowanie wśród nich świadomości ryzyka związanego z zaciąganiem długoterminowych zobowiązań na zakup nieruchomości.

Etap legislacyjny

Ustawa przyjęta przez Sejm