Po pięciu miesiącach obowiązywania nowych przepisów o budowie małych domów chętnych na skorzystanie z ułatwień jest stosunkowo niewielu. Resort rozwoju zaznacza jednak, że za wcześnie na wnioski i oceny.
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, do końca maja br. wpłynęły zaledwie 304 zgłoszenia o budowie domu do 70 mkw. w ramach uproszczonej procedury, która weszła w życie na początku stycznia. Najwięcej wniosków dotyczy woj. mazowieckiego (51), najmniej chętnych (2) odnotowano za to w woj. opolskim (pełne dane - patrz infografika). Nie jest to zbyt imponująca liczba, biorąc pod uwagę to, że nowe przepisy obowiązują już pięć miesięcy, a rządzący wiązali z nimi duże nadzieje.
Bez zezwolenia, ale są warunki
Przypomnijmy, że zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986) uproszczona procedura obejmuje jednorodzinne, maksymalnie dwukondygnacyjne domy mieszkalne, których powierzchnia nie przekracza 70 mkw. Co ważne, budynek musi być przeznaczony na osobiste potrzeby inwestora i wpasowywać się w ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oświadczenie o tym, że dom ma spełniać cele jedynie mieszkaniowe, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jeśli jednak spełnimy wszystkie niezbędne warunki, ułatwienia też są znaczne. Przepisy zakładają, że inwestycję można realizować samodzielnie, bez ustanawiania kierownika budowy i dziennika budowy. Przede wszystkim można jednak w ten sposób uniknąć czasochłonnej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, którą zastępuje zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Organ nie będzie mógł natomiast wnieść sprzeciwu.
Ministerstwo: Za wcześnie na ocenę
Nowe regulacje od początku budziły obawy ekspertów. Wskazywano m.in. na: brak kontroli nad stawianiem domów, bałagan architektoniczny i potencjalnie nieodwracalne szkody ze względu na możliwość rezygnacji z nadzoru kierownika budowy. Nie wiadomo też do końca, ile domów faktycznie powstanie na podstawie zgłoszeń skierowanych do GUNB, bo sama deklaracja nie jest jednoznaczna z rzeczywistym rozpoczęciem prac. Z prośbą o ocenę nowych przepisów do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wystąpiła w interpelacji Katarzyna Osos, posłanka Koalicji Obywatelskiej. Resort w odpowiedzi zaznaczył, że na szczegółowe wnioski trzeba jeszcze poczekać.
- Z uwagi na niedawny termin wejścia w życie rozwiązań prawnych dotyczących budowy domu do 70 mkw., w opinii ministerstwa jest zbyt wcześnie, aby stwierdzić wpływ obecnej sytuacji na zainteresowanie takimi inwestycjami - wskazał w odpowiedzi Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Podkreślił też, że co prawda w związku z kryzysem związanym z inflacją i rosnącymi cenami materiałów budowlanych można zaobserwować pewien „spadek optymizmu” w planach inwestycyjnych, ale nie jest aż tak źle jak w latach 2009 i 2020, bo przedsiębiorstwa rzadziej wycofują się z realizowanych inwestycji.
Zbyt duża odpowiedzialność
Jak zaznaczył wiceminister Piotr Uściński, niewykluczone, że przepisy dotyczące zezwoleń na budowanie małych domów będą jeszcze w przyszłości zmieniane, ponieważ ich funkcjonowanie jest „stale monitorowane”. Z kolei jak poinformował nas GUNB, jeszcze w czerwcu na stronie internetowej urzędu pojawią się także bezpłatne projekty domów do 70 mkw., które będzie można pobrać i wykorzystać.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że przepisy przede wszystkim są nieżyciowe i nie dają odpowiedzi na kluczowe wątpliwości inwestorów.
- Rząd przyjął błędne założenie, że powierzchnia 70 mkw. domu to dużo. Niestety, ale dom to nie mieszkanie. Myślę, że podstawowym problemem są warunki postawione przez ustawodawcę: dom ma być wzniesiony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. I kropka. Zupełnie pominięto kwestie możliwości sprzedaży takich domów, ale choćby też ich wynajmu w przyszłości. Mnie, jako prawnika, nie interesują okólniki rodem z PRL, jak wytyczne na stronach internetowych ministerstw. Bo, przypomnę, nie jest to źródło prawa. Potrzebujemy konkretnych ustaw lub rozporządzeń, które regulują poszczególne kwestie - ocenia dr Marcin Włodarski, partner w kancelarii LSW Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy.
Zdaniem prawnika przede wszystkim na inwestorów, pomimo pozornego uproszczenia procedur, nakłada się dużą odpowiedzialność. Nie wszyscy chcą przyjmować ją na swoje barki.
- Stworzono iluzję wolności, którą obudowano szeregiem niedomówień i potencjalnych problemów dla zainteresowanych. Budowa nawet małego domu bez kierownika budowy oznacza, że to na inwestora spadają wszystkie obowiązki formalne, za wypełnienie których będzie on odpowiadał - nawet karnie. Wystarczy wspomnieć tu, że to inwestor ma złożyć szereg oświadczeń, np. że roboty zostały wykonane prawidłowo, skompletował wszystkie wymagane dokumenty, że inwestycja ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych itd. - wymienia dr Włodarski.
Jego zdaniem problemów nie rozwiąże też baza darmowych projektów.
- Jej stworzenie jest uderzeniem w kolejną grupę wolnych zawodów, tym razem architektów, i moim zdaniem nic to nie zmieni - kwituje dr Włodarski.
Zdaniem radcy prawnego Michała Siembaba, partnera w kancelarii GKR Legal, czynnikiem, który mógłby faktycznie zachęcić inwestorów, byłoby odejście od wymogu wykorzystywania domu wyłącznie w celu mieszkaniowym. Obecnie jedyną faktyczną zaletą uproszczonej procedury jest, jego zdaniem, krótki czas oczekiwania od zgłoszenia do rozpoczęcia budowy.
- Warto także zwrócić uwagę, że pomimo braku konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, inwestorzy i tak muszą ponieść, często niemałe, koszty wykonania projektu. Planowane udostępnienie bazy projektów powinno obniżyć koszty inwestycji po stronie inwestorów i pozytywnie wpłynąć na liczbę zgłoszeń. Nie należy spodziewać się jednak jakiegoś skokowego wzrostu - podsumowuje Michał Siembab. ©℗
